Bien comprendre la Société Civile Immobilière SCI

Bien comprendre la Société Civile Immobilière SCI

Quiconque souhaite investir dans l’immobilier ou simplement gérer des biens immobiliers existants a forcément mis le doigt sur la possibilité de créer une SCI. La SCI (Société Civile Immobilière) est une structure juridique permettant à deux associés ou plus l’acquisition, la gestion ou la cession d’un ou plusieurs biens immobiliers. Cette forme juridique différente de l’achat et la gestion en nom propre présente des caractéristiques avantageuses mais aussi quelques revers de médaille.

Allons détailler les avantages et les inconvénients de la SCI !

Quels sont les avantages de la SCI ?

La création d’une SCI a longtemps été la solution idéale pour gérer et augmenter son patrimoine immobilier en le séparant de l’activité professionnelle et en facilitant la transmission.

La gestion du patrimoine

La forme juridique de la SCI permet à deux associés ou plus de mettre en commun leurs apports et de participer conjointement aux coûts. Dans la pratique, le propriétaire d’un immeuble ne peut le transmettre qu’en entier et en une fois, sauf à le démembrer ou à le partager mais ceci n’est pas toujours une solution idéale pour tous. Le principe de la SCI est que l’immeuble ainsi acquis devient la propriété de la société et non des associés de celle-ci. Les membres de la SCI deviennent propriétaires de parts de la société civile qu’ils auront créée. Ainsi, si l’un d’eux le souhaite, il pourra transmettre une partie ou la totalité de ses parts à qui il le souhaite sans que le bien immobilier lui-même n’en soit transformé ou grevé. De plus, l’association de plusieurs personnes pour former une SCI peut permettre de présenter un dossier plus favorable pour obtenir des financements auprès d’établissements de crédit.

Pas de capital social minimum

Comme dans toutes les sociétés, le capital social de la Société Civile Immobilière est représenté par les sommes d’argent apportées par les associés. Ce sont dans ce cas des apports en numéraires. Lorsque l’apport consiste en un ou plusieurs immeubles, le capital sera formé d’apports en nature.

En théorie, les associés d’une SCI n’ont pas obligation d’apporter un capital social élevé au moment de la constitution de la société. Le capital minimum est de 1 €.

Dans la pratique, cet apport en numéraire peut avoir vocation à faire face aux dépenses courantes liées à la gestion du bien immobilier. Nous conviendrons par ailleurs aisément que lorsque la SCI a des besoins de financement, qu’il s’agisse de travaux ou de nouvelle acquisition, il est préférable de pouvoir présenter des statuts mentionnant un capital important pour favoriser l’obtention d’un prêt. En effet, face à une SCI, comme face à toute autre forme de sociétés commerciales, les banques sont très frileuses à prêter à une société dont les associés n’ont risqué aucun capital à sa création. Pourquoi prendraient-elles le risque ?

Structure juridique souple et modulable

Les statuts d’une SCI peuvent être assimilés à un contrat régissant les rapports et les règles entre les associés. Ils peuvent préciser les modalités de cessions de parts, avec l’obligation d’obtenir l’agrément des associés à une double majorité (celle des membres et celle des parts détenues par chacun). Dans la rédaction des statuts de la SCI, les associés bénéficient d’une relative liberté. Par exemple, il est tout à fait possible de prévoir la possibilité de cession de parts entre associés ou au profit de descendants sans vote à la double majorité.

A retenir que ces statuts peuvent être rédigés par les associés eux-mêmes, s’ils en ont les compétences, mais qu’il est fréquent de confier cette rédaction à un avocat, un notaire ou un expert-comptable. Notons que le passage chez le notaire est obligatoire dans le cas d’un apport d’immeuble au capital.

Dans la SCI, le responsable légal est le gérant. Celui-ci possède les pleins pouvoirs, sauf si des clauses statutaires précisent le contraire. Dans le fonctionnement pratique, les autres associés ont la capacité, selon les statuts, de contrôler son action, voire de limiter ses pouvoirs.

IMPOSITION SCI

Choix de l’imposition des bénéfices

En matière fiscale, la forme juridique de la SCI permet aux associés de celle-ci de choisir l’imposition des bénéfices à l’IR (Impôt sur le Revenu) de chacun en fonction de leur apport ou à l’IS (Impôt sur les Sociétés).

Par défaut, l’imposition des bénéfices de la SCI se fait entre les mains de chaque associé, c’est-à-dire à l’IR.

Par exemple : Trois associés ont apporté chacun 10 000 € en numéraire. La gestion de l’immeuble a produit 6 000 € de bénéfices nets. Chacun des associés intègrera dans ses revenus fonciers la somme de 2 000 €.

Dans le cas d’une vente de l’immeuble, la plus-value immobilière sera proratisée en fonction des apports des associés. Et comme en-dessous d’une valeur de cession de 15 000 €, il n’y a pas d’imposition des plus-values, il peut arriver que les associés échappent à cette taxation.

La SCI peut toutefois opter pour l’imposition des bénéfices à l’IS. Dans ce cas, elle procède chaque année à l’amortissement d’une fraction du ou des biens immobiliers. Ce qui vient automatiquement diminuer l’impact fiscal des bénéfices réalisés.

En revanche, dans le cas d’une vente du bien, tenant compte des amortissements pratiqués pendant la durée de détention, la taxation sur la plus-value sera importante.

Séparation des biens immobiliers de l’activité professionnelle

Cette forme juridique de société est particulièrement adaptée aux personnes physiques désirant protéger leur patrimoine immobilier en le désolidarisant de l’exploitation professionnelle. Ainsi, en cas de difficultés de l’entreprise, le bien immobilier dans lequel l’exploitation est réalisée ne pourra pas être saisi, puisque propriété de la SCI.

De la même façon, en cas de revente de l’entreprise, la valeur de celle-ci ne tiendra compte que des éléments professionnels, ce qui en diminuera le prix de vente et facilitera d’autant la cession.

Quels sont les inconvénients de la SCI ?

Constituer une SCI pour l’acquisition et la gestion de biens immobiliers ne présente pas que des points positifs. En effet, quelques désagréments peuvent se faire jour, listons-les.

Responsabilité illimitée des associés

Quand deux personnes, qu’elles soient physiques ou morales, s’unissent pour fonder une société civile immobilière dans le but d’acquérir ou de construire, de louer et de gérer un bien immobilier, la première notion importante est que le bien devient la pleine et entière propriété de la SCI.

Cependant, ce transfert de propriété n’enlève pas la responsabilité des associés en cas de difficultés financières de la société. Ils restent civilement responsables des dettes de celle-ci à concurrence de leurs apports respectifs au capital social. Le législateur parle d’une responsabilité subsidiaire et indéfinie. C’est-à-dire qu’en cas de difficultés, les créanciers se tournent dans un premier temps vers la société, et c’est seulement si ce recours a été infructueux qu’ils se tournent vers les associés. Et comme à la différence d’une SNC (Société en Noms Collectifs), les associés ne sont pas solidairement responsables, les créanciers devront attaquer séparément chaque associé afin qu’il participe à la résorption de la dette sociale à concurrence de son apport.

Formalités de création lourdes et complexes

Outre l’obligation de rédiger des statuts précis comportant des mentions obligatoires, le passage en SCI n’est pas anodin en terme de démarches administratives, comptables, fiscales et juridiques.

En effet, le dépôt des statuts au greffe du tribunal de commerce s’accompagne de nombreuses formalités légales :

  • Ouvrir un compte bancaire pour la SCI
  • Déposer les apports en numéraires (compte ouvert ou caisse des dépôts et consignation)
  • Compléter le formulaire M0 sociétés civiles (ou Cerfa n° 11680*02)
  • Publier l’annonce légale de création de la SCI
  • Réunir les pièces justificatives
  • Produire les attestations requises

L’accomplissement de toutes ces formalités, suivi du dépôt du dossier complet au greffe du tribunal de commerce, débouchera ensuite sur l’immatriculation au registre du commerce et des sociétés ainsi que sur la délivrance du fameux sésame, l’extrait Kbis par le tribunal de commerce.

FORMALITES SCI

Nombreuses obligations légales

Détenir un bien immobilier via une SCI produit des obligations légales, mais aussi administratives et fiscales beaucoup plus importantes et lourdes que lorsque l’on détient un bien en nom propre.

Voici en détails les différentes obligations dont devra s’acquitter la société au travers de ses associés :

  • Tenir une comptabilité (de trésorerie en cas d’imposition à l’IR ; complète si IS)
  • Produire une déclaration de résultat chaque année
  • Réunir annuellement les associés en assemblée générale
  • Faire valider les comptes annuels par les associés
  • Rédiger le procès-verbal d’assemblée générale

Les frais relatifs à la SCI

Créer une SCI génère des coûts dont il convient de bien prendre connaissance avant de se lancer.

Dans un premier temps, il faut identifier et prévoir les coûts inhérents à la création proprement dite :

  • Frais d’annonce légale : 185 € HT
  • Immatriculation au greffe du tribunal de commerce : 88 €
  • Rédaction des statuts par un notaire, un avocat ou un expert-comptable : 1 500 à 2 500 €

Certaines plateformes juridiques en ligne proposent une aide à la rédaction pour moins de 200 €.

  • Frais de dépôt du capital social : 0 € à 100 € (suivant s’il s’agit d’une banque, d’une banque en ligne ou d’un notaire)

En cas d’apport d’un immeuble, les frais de mutation peuvent s’élever à 5% de la valeur du bien.

Dans un second temps, et compte tenu des différentes obligations légales imposée à la SCI, il faut tenir compte des frais de fonctionnement :

  • Recours à un expert-comptable si soumis à l’IS (impôts sur les sociétés)
  • Recours à un notaire ou à un avocat pour conseils juridiques en cours d’existence de la SCI
  • Recours à un architecte en cas de construction

Ces derniers coûts sont d’autant plus importants que pour certains, ils peuvent être récurrents.

Minimum 2 associés

A contrario de certaines sociétés commerciales telles que la SASU (Société par Actions Simplifiée Unipersonnelle), l’EURL (Entreprise Unipersonnelle à Responsabilité Limitée) ou SARLU (Société A Responsabilité Limitée Unipersonnelle), une SCI est obligatoirement créée par au minimum 2 personnes, physiques ou morales.

Notons toutefois qu’en cours de vie de la SCI, il se peut que l’intégralité des parts se retrouvent entre les mains d’un seul associé. Dans ce cas, la SCI n’est pas dissoute automatiquement, elle dispose d’un délais d’un an pour régulariser la situation. Ce pourrait être le cas si, par exemple, l’un des associés a transmis ou cédé ses parts à l’autre.

Synthèse en tableau

Nous avons vu un bon aperçu des avantages que procure la création d’une SCI pour acquérir ou gérer un ou des biens immobiliers. Néanmoins, cette forme juridique de société civile présente à l’évidence des désagréments dont nous avons pu prendre connaissance.

Voici un récapitulatif des points positifs et des faiblesses de la SCI :

Créer une SCI
Avantages Inconvénients
Outil de transmission du patrimoine Responsabilité des associés indéfinie
Capital social libre Lourdeur des formalités de création
Structure souple et personnalisable Obligations légales et administratives
Imposition des bénéfices au choix (IR-IS) Importance des coûts
Séparation des actifs professionnels et immobiliers Nombre d’associés minimal

En connaissance de toutes ces données, qu’il s’agisse d’un objectif d’acquisition immobilière ou d’une préoccupation de transmission patrimoniale, il faut bien intégrer le fait que bien souvent le recours à un professionnel évite des désagréments futurs et permet d’asseoir sa SCI sur un socle solide et respectant les bonnes règles juridiques.